Un recibo impagado en una comunidad lo acaban pagando, de una forma u otra, los demás propietarios. Por eso conviene actuar rápido y, sobre todo, hacerlo bien. Desde abril de 2025 hay un paso más que no se puede saltar.
En resumen
- Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de demandar.
- Muchos juzgados consideran que el simple requerimiento de pago no basta.
- La solución práctica: un burofax con una propuesta real de acuerdo y un plazo para responder.
El procedimiento clásico: el monitorio de la LPH
La Ley de Propiedad Horizontal prevé un camino ágil para reclamar deudas a un propietario (art. 21 LPH): la junta aprueba la liquidación de la deuda, se notifica al deudor y, con la certificación del acuerdo, la comunidad puede acudir al procedimiento monitorio.
Qué cambió con la reforma de 2025
La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, convirtió en requisito para demandar el haber intentado antes una solución negociada: los llamados MASC (medios adecuados de solución de controversias).
El debate en las comunidades es si el requerimiento de pago tradicional sirve como MASC. La opinión mayoritaria es que no, porque es una comunicación unilateral sin verdadera propuesta de acuerdo. Para no arriesgarse a que el juzgado inadmita la reclamación, lo prudente es documentar un intento real de negociación.
Así lo hacemos en las comunidades que gestionamos
- Aviso inmediato al propietario en cuanto se produce el impago.
- Burofax con propuesta de acuerdo: importe, posibilidad de fraccionamiento y un plazo razonable para responder.
- Acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda y su notificación al deudor.
- Reclamación judicial si no hay respuesta o acuerdo, con toda la documentación que acredita el intento previo.
Lo que conviene recordar
- El propietario moroso puede asistir a la junta, pero no votar mientras no esté al corriente (art. 15.2 LPH).
- La vivienda responde de las deudas del año en curso y de los tres anteriores, aunque cambie de dueño (art. 9.1.e LPH).
- La comunidad no puede cortar al moroso servicios comunes como el agua o el ascensor.
¿Tienes dudas sobre cómo afecta esto a tu comunidad? En Administración de Fincas Marina Baixa te asesoramos sin compromiso.
Francisco Javier García Orts — Administrador de Fincas Colegiado nº 1143
