Benidorm vive del turismo, y buena parte de ese turismo se aloja en viviendas de uso turístico situadas dentro de edificios residenciales. Para muchas comunidades de propietarios, la convivencia con estos pisos es uno de los asuntos que más se debaten en las juntas: ruidos, desgaste de zonas comunes, uso intensivo del ascensor o de la piscina.
La buena noticia es que hoy la ley da a las comunidades más herramientas que nunca para decidir.
En resumen
- Desde el 3 de abril de 2025, abrir un nuevo piso turístico exige la aprobación previa de la junta por mayoría de tres quintas partes.
- La comunidad también puede limitar la actividad o subir hasta un 20 % la participación en gastos de esas viviendas.
- El Ayuntamiento de Benidorm ya ha impuesto las primeras sanciones a pisos turísticos sin autorización.
Lo que cambió en abril de 2025
Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Orgánica 1/2025, el propietario que quiera iniciar la actividad de vivienda turística necesita la aprobación previa y expresa de la comunidad (art. 7.3 LPH). El acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Además, con esa misma mayoría la junta puede limitar o condicionar la actividad, y establecer cuotas especiales o un incremento de la participación en los gastos comunes de esas viviendas de hasta un 20 % (art. 17.12 LPH). Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Qué está haciendo el Ayuntamiento de Benidorm
El Decreto-ley 9/2024 de la Generalitat Valenciana permite a los ayuntamientos inspeccionar y sancionar las viviendas turísticas que funcionan sin autorización. En Benidorm, la Policía Local ha inspeccionado unas 200 viviendas desde mediados de 2025: 107 estaban en regla y 89 presentaban irregularidades.
En julio de 2026 el Ayuntamiento hizo efectivas las primeras sanciones, por más de 100.000 euros en total, y tenía otros 12 expedientes en tramitación. También anunció en 2025 que prepara una ordenanza municipal para dejar por escrito la normativa aplicable a estas viviendas.
Qué significa para tu comunidad
- Si un propietario quiere abrir un piso turístico, debe pedir autorización a la junta antes de iniciar la actividad.
- Para votarlo, el asunto tiene que figurar en el orden del día de la convocatoria.
- Los propietarios ausentes pueden manifestar su discrepancia en los 30 días naturales siguientes a la notificación del acta; si no lo hacen, su voto se suma al acuerdo (art. 17.8 LPH).
- La comunidad puede comprobar si una vivienda figura inscrita en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.
Cómo te ayudamos
En Administración de Fincas Marina Baixa preparamos la convocatoria con la redacción adecuada, calculamos las mayorías con las cuotas reales de cada vivienda y redactamos el acta para que el acuerdo sea válido y no pueda impugnarse por defectos de forma.
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Francisco Javier García Orts — Administrador de Fincas Colegiado nº 1143
